房屋租賃糾紛的法律法規

(一)房屋租賃合同糾紛的法律法規普遍適用的法律規范有《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔保法》。

(二)特別法及地方性規范有《中華人民共和國城市房地產管理法》(簡稱《房地產管理法》)、《深圳經濟特區房屋租賃條例》(簡稱《租賃條例》)、《深圳經濟特區房屋租賃條例實施細則》(簡稱《實施細則》)。

(三)有關司法解釋及文件有1993年《廣東省高級人民法院關于審理房屋糾紛案件若干問題的意見(試行)》(簡稱《試行意見》)、1996年廣東省法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發、經營案件若干問題的座談紀要》(簡稱《紀要》)。

房屋租賃合同效力的認定

(一)房屋租賃合同有效一般應具備的條件是：

1、《民法通則》規定的民事法律行為應具備的條件;

2、租賃房屋領有出租許可證;

3、合同約定的租賃用途與租賃許可證上載明的房屋用途一致;

4、辦理租賃合同的登記備案手續。

(二)從嚴格意義上講，同時具備上述四個條件的房屋租賃合同才是有效合同。

但考慮到實際情況以及《租賃條例》的地方性法規的性質，我市法院在認定房屋租賃合同的效力時，在遵循上述法律法規的原則基礎上，結合上級法院的有關精神，具體情況具體處理：

1、出租人一直未能領取房屋租賃許可證的，無論雙方是否已實際履行，合同均應確認為無效;

2、簽訂房屋租賃合同時出租人未領取房屋租賃許可證，但在合同履行期間或訴訟期間已補領許可證，且雙方已對合同實際履行的，合同應確認為有效;

3、簽訂房屋租賃合同時出租人未領取房屋租賃許可證，簽約后雙方未實際履行，一方或雙方又無意愿履行的，按無效合同處理;

4、簽訂合同時，合同約定的房屋用途與出租房屋的實際使用功能不相符，但出租人在履約期間辦理了改變房屋功能的手續，房屋具備了合同約定用途的條件的，合同應確認為有效;

5、領有租賃許可證，租賃合同又已實際履行，但未向房屋租賃管理部門辦理登記的，應確認合同有效，同時責令當事人補辦登記手續;

6、租賃合同作有效處理，責令當事人補辦租賃登記手續及補交有關稅費的，應在向當事人送達法律文書時，送交一份法律文書給當地房屋租賃管理部門備案。

房屋租賃糾紛的處理方法：

(一)協商解決

房屋租賃當事人因租賃房屋發生糾紛的，應當協商解決;

(二)協商不成的，民事訴訟或者申請仲裁解決

協商不成的，應當按照房屋租賃合同中約定的民事訴訟或者申請仲裁解決。

1、 申請仲裁解決問題

仲裁是公民、法人或其他組織之間發生合同糾紛或其他財產權益糾紛時向仲裁委員會申請解決糾紛的一種法定方式。但當事人采用仲裁方式解決糾紛的，應當雙方自愿，并事先在合同中約定或事后達成仲裁協議。若事先在合同沒有約定，事后雙方當事人又沒有達成仲裁協議的，一方申請仲裁的，仲裁委員會將不予受理。

反之，雙方當事人事先在合同中已有約定，或者事后已達成仲裁協議的，一方向法院起訴，法院也將不予受理。仲裁具有司法行為的效力，一旦判決書生效，當事人不得再以同一糾紛向人民法院提起訴訟。

2、民事訴訟解決問題

若當事人在房屋租賃合同中約定訴訟方式解決的或者在糾紛發生后沒有達成仲裁協議的，可以直接向人民法院提起民事訴訟。租賃當事人違反相關規定，致使租賃合同無效的，應當依法承擔民事責任。租賃當事人一方未履行相關法律規定的義務，致使租賃合同解除的，未履行規定義務的一方應當依法承擔民事責任;造成另一方或者第三人財產損失、人身傷害的，應當依法承擔賠償責任。

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