物業(yè)和居民之間的糾紛法院是怎么判的

1.天降護(hù)欄砸中車輛

業(yè)主向物業(yè)索賠12萬余元

風(fēng)雨夜行車，多加小心。可這一晚，天上落的不只有雨，還有欄桿。

物業(yè)公司稱已履行職責(zé)

車輛受損是由天氣造成

2024年5月4日晚，韋某的丈夫駕駛韋某名下的小型越野車，前往他們在某小區(qū)內(nèi)承租的商鋪。途中，車輛被商鋪屋頂上掉落的幾個(gè)鐵質(zhì)護(hù)欄砸中，造成車輛車頂、擋風(fēng)玻璃、大燈等多處嚴(yán)重?fù)p壞。

事故發(fā)生后，韋某及時(shí)報(bào)警，并于次日委托某汽車店工作人員到現(xiàn)場定損評(píng)估。經(jīng)評(píng)估，車輛被砸壞部分維修費(fèi)用為12萬余元。甲物業(yè)公司為事發(fā)小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，系某物業(yè)總公司的分公司。就賠償問題，韋某與甲物業(yè)公司多次協(xié)商無果，遂向廣西壯族自治區(qū)南寧市武鳴區(qū)人民法院提起訴訟，要求甲物業(yè)公司及其所屬的物業(yè)總公司承擔(dān)修車費(fèi)用。

原告韋某訴稱，甲物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)，有保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全及消除公用部分安全隱患的義務(wù)。該公司沒有對案涉小區(qū)護(hù)欄進(jìn)行安全管理，導(dǎo)致車輛被掉落的護(hù)欄砸壞，造成的損失應(yīng)由其承擔(dān)，其所屬的物業(yè)總公司應(yīng)共同賠償。

被告甲物業(yè)公司及其所屬的物業(yè)總公司辯稱，根據(jù)氣象部門發(fā)布的預(yù)警信息，物業(yè)已提前在小區(qū)各公示欄張貼《關(guān)于異常天氣做好防護(hù)措施的溫馨提示》。小區(qū)秩序維護(hù)員已按要求履行巡查簽到。同時(shí)，南寧氣象服務(wù)號(hào)推送了3條天氣預(yù)報(bào)，也推送了雷雨大風(fēng)預(yù)警信號(hào)。物業(yè)公司認(rèn)為其已經(jīng)履行職責(zé)，車輛受損是天氣原因造成的，這屬于不可抗力因素。

法院：物業(yè)公司措施不足以避免事故發(fā)生

法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告甲物業(yè)公司有義務(wù)對小區(qū)商鋪屋頂?shù)淖o(hù)欄進(jìn)行檢查，采取加固等安全防護(hù)措施。雖然被告就發(fā)生惡劣天氣已事先發(fā)出預(yù)告，也進(jìn)行了巡查簽到，但這些措施不足以證明其已盡到安全管理職責(zé)，不足以避免安全事故的發(fā)生。雖然事發(fā)時(shí)為刮風(fēng)下雨天氣，但惡劣天氣是每年必然產(chǎn)生的自然現(xiàn)象，不屬于不能預(yù)見、不能避免且不能克服的不可抗力因素。

原告韋某關(guān)于甲物業(yè)公司及其所屬的物業(yè)總公司承擔(dān)共同賠償責(zé)任這一請求，不符合法律規(guī)定，不予采納。本案賠償問題，首先由甲物業(yè)公司在其經(jīng)營管理的財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)先行向原告賠償，不足部分再由其所屬的物業(yè)總公司補(bǔ)充賠償。

據(jù)此，法院日前依法判決被告甲物業(yè)公司在其經(jīng)營管理的財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)賠償原告韋某12萬余元，以及在車輛受損期間產(chǎn)生的代替性交通費(fèi)，按30元/日計(jì)算。被告甲物業(yè)公司未能賠償部分再由其所屬的物業(yè)總公司補(bǔ)充賠償。

法官提醒：物業(yè)公司應(yīng)做好維護(hù) 業(yè)主應(yīng)注意周邊安全

本案審查重點(diǎn)在于物業(yè)公司是否對護(hù)欄墜落存在過錯(cuò)。雖然物業(yè)公司進(jìn)行過一定程度的安全提示，但未就預(yù)防和規(guī)制高空拋墜物采取積極防范和監(jiān)控措施，應(yīng)承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的相應(yīng)責(zé)任。

作為物業(yè)公司，應(yīng)盡職盡責(zé)，除了做好小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生清潔，更應(yīng)對小區(qū)公用設(shè)施進(jìn)行定期排查及維修。確保小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的安全，以消除安全隱患，保護(hù)業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全。

作為業(yè)主，行車或停車時(shí)應(yīng)注意附近是否存在易掉落的的護(hù)欄、墻體、枯樹、廣告牌等可能損害車輛的危險(xiǎn)物體。如發(fā)現(xiàn)車輛被損壞，應(yīng)第一時(shí)間拍照取證、聯(lián)系物業(yè)并報(bào)警，切實(shí)維護(hù)自身利益。

3.房屋存在質(zhì)量問題 業(yè)主能否拒交物業(yè)費(fèi)？

近年來，物業(yè)費(fèi)的話題熱度居高不下，相關(guān)糾紛也日益增多，不少業(yè)主因小區(qū)環(huán)境差、物業(yè)服務(wù)不到位等問題拒交物業(yè)費(fèi)，最終被物業(yè)公司起訴。那么業(yè)主能否以這些理由拒交物業(yè)費(fèi)呢？法院又會(huì)如何判定？

近日，內(nèi)蒙古包頭市九原區(qū)人民法院立案庭成功調(diào)解一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，承辦法官充分聽取雙方訴求，耐心釋法明理，既維護(hù)了物業(yè)公司的合法權(quán)益，也讓業(yè)主得到滿意的處理結(jié)果，促成雙方握手言和，取得了良好的法律效果和社會(huì)效果。

因拒交物業(yè)費(fèi)被起訴

張某某系某小區(qū)業(yè)主，2020年該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，約定由該物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，并對服務(wù)事項(xiàng)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確約定。

按照合同約定，業(yè)主張某某應(yīng)向物業(yè)公司支付2023年1月至2024年9月物業(yè)費(fèi)共計(jì)2000余元。物業(yè)公司多次上門催收，卻遭到張某某連番拒絕，物業(yè)公司遂訴至法院，請求依法判決張某某支付拖欠的物業(yè)費(fèi)。

雙方當(dāng)事人各執(zhí)一詞

“我家臥室窗戶漏風(fēng)的問題跟你們反映過多少次？反映情況時(shí)當(dāng)看不見，收費(fèi)倒是挺積極，物業(yè)服務(wù)做到位了嗎?”法庭上，張某某情緒激動(dòng)地質(zhì)問物業(yè)公司。

物業(yè)公司負(fù)責(zé)人則辯稱，漏風(fēng)屬于房屋質(zhì)量問題，不應(yīng)把責(zé)任歸咎于物業(yè)公司。

法官耐心調(diào)解促履行

承辦法官了解到本案法律關(guān)系明確、案件事實(shí)清楚、訴訟標(biāo)的不大，若簡單判決無法從根本上解決矛盾，還可能進(jìn)一步激化雙方之間的對立情緒，于是決定采用調(diào)解方式，努力探尋雙方利益平衡點(diǎn)。

“物業(yè)服務(wù)合同對小區(qū)全體業(yè)主均有約束力，業(yè)主有依照合同約定交納物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用的義務(wù)。物業(yè)公司已提供基本的物業(yè)服務(wù)，你以部分服務(wù)有瑕疵為由拒絕履行合同義務(wù)，于法無據(jù)。”承辦法官對張某某解釋道。

同時(shí)，承辦法官勸解物業(yè)公司：“漏風(fēng)問題雖屬于房屋質(zhì)量問題，但物業(yè)公司作為服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極幫助業(yè)主解決實(shí)際困難。”

最終，經(jīng)過法官耐心調(diào)解，被告當(dāng)庭結(jié)清了欠付的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司也認(rèn)識(shí)到服務(wù)不周向張某某表達(dá)歉意，并承諾盡快安排專業(yè)人員解決被告房屋窗戶漏風(fēng)問題。

此案件的成功調(diào)解，既保障了業(yè)主合法權(quán)益，又督促物業(yè)公司進(jìn)一步提升服務(wù)質(zhì)量，也為小區(qū)物業(yè)服務(wù)的良性發(fā)展提供了契機(jī)。

法官提醒：遇到問題應(yīng)積極溝通

當(dāng)業(yè)主在接受物業(yè)服務(wù)過程中遇到問題時(shí)，不應(yīng)消極的采取長時(shí)間拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式來對抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建議通過以下合法途徑維護(hù)權(quán)益：

1.與物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極溝通、協(xié)商解決；

2.向業(yè)主委員會(huì)反映，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系；

3.向行業(yè)主管部門進(jìn)行投訴，或通過業(yè)主大會(huì)解聘、重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

4.物業(yè)拒不公示收益業(yè)主怒而起訴

“物業(yè)費(fèi)年年交，到底花在哪了？”

“小區(qū)電梯廣告、快遞柜租金等收益又去了哪里？”

作為業(yè)主，你是否也有過這些疑慮？

在日常生活中，業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛層出不窮，其背后所涉及的核心權(quán)利便是業(yè)主的知情權(quán)。業(yè)主知情權(quán)不是“空中樓閣”，而是構(gòu)建和諧社會(huì)的法律基石。近期，湖南省株洲市石峰區(qū)法院審理了這樣一起小區(qū)業(yè)主起訴物業(yè)公司的案件。

業(yè)主起訴物業(yè)

要求公布小區(qū)公共收益并分割

原告趙某系某小區(qū)的一名業(yè)主，被告某物業(yè)公司自2019年以來負(fù)責(zé)該小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。趙某認(rèn)為，自2019年以來，所在小區(qū)公共區(qū)域諸如廣告、飲水機(jī)、快遞柜等產(chǎn)生的收益，屬于業(yè)主的公共收益，但該物業(yè)公司從未向小區(qū)業(yè)主進(jìn)行公示，也未分配，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，遂向法院提起訴訟，請求物業(yè)公司公布2019年以來小區(qū)的公共收益明細(xì)，并分割收益。

法院：業(yè)主知情權(quán)受保障 分配收益需依法依規(guī)

法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第943條、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條第3項(xiàng)之規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。業(yè)主請求公布、查閱物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況的，人民法院應(yīng)予支持。

趙某系案涉小區(qū)的業(yè)主，依法有權(quán)請求公布、查閱共有部分的使用和收益情況。被告物業(yè)公司自2019年以來為案涉小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，并對小區(qū)共有部分進(jìn)行了出租等使用、管理。物業(yè)公司依法應(yīng)當(dāng)對小區(qū)共有部分的使用和收益情況進(jìn)行公布，而其未提交證據(jù)證明已依法履行了公布職責(zé)，故趙某請求物業(yè)公司公布小區(qū)共有部分的使用和收益情況的訴訟請求，于法有據(jù)，應(yīng)予以支持。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第278條第1款第9項(xiàng)、第282條之規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)應(yīng)由業(yè)主共同決定。趙某雖是小區(qū)的業(yè)主，對小區(qū)共有部分享有相應(yīng)的權(quán)利，但共有收益歸全體業(yè)主共有，需由業(yè)主大會(huì)共同決定用途，且在收支明細(xì)及具體金額不明的情況下，趙某個(gè)人請求分割案涉小區(qū)共有部分公共收益的請求，不予支持。

判決作出后，雙方當(dāng)事人均服判息訴。

法官提醒：知情權(quán)有邊界 業(yè)主和物業(yè)都需守規(guī)則

業(yè)主知情權(quán)是法律賦予的“真權(quán)利”，可依法要求物業(yè)公司公開電梯廣告費(fèi)、停車費(fèi)、快遞柜租金等明細(xì)。但權(quán)利不可濫用！需在法律規(guī)定范圍內(nèi)合法合理行使，不得侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益，不能以查賬為由干擾物業(yè)正常管理，更不能借此謀私利。

作為小區(qū)物業(yè)服務(wù)單位，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)誠信為本，合法經(jīng)營，依法及時(shí)履行公示職責(zé)，加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)，加強(qiáng)與業(yè)主的心與心溝通，增進(jìn)物業(yè)公司與業(yè)主的互幫互信，避免產(chǎn)生糾紛。拒絕“暗箱操作”，公共收益扣除合理成本后，每一分錢都?xì)w業(yè)主所有。

5.與業(yè)主有糾紛 物業(yè)無權(quán)停電

某業(yè)主家里突然停電，業(yè)主找到小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要求檢查停電原因，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知他，是因其拖欠物業(yè)管理費(fèi)而停電。

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)交涉無果后，找到供電管理部門，但供電部門的工作人員到達(dá)現(xiàn)場后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因其無工作證件而拒絕打開配電房的門。

業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用管理之便，以停電方式威逼他，給其帶來生活上的極大不便，遂將物業(yè)服務(wù)企業(yè)告上法庭，請求法院判決物業(yè)服務(wù)企業(yè)排除供電妨害、恢復(fù)供電，并向其賠禮道歉，減收一個(gè)月管理費(fèi)，賠償經(jīng)濟(jì)損失。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，被告物業(yè)服務(wù)企業(yè)并非供電部門，無權(quán)以任何理由對原告采取停電措施，否則就構(gòu)成侵權(quán)。

原告提出減免一個(gè)月管理費(fèi)的請求，屬于雙方物業(yè)管理合同的范圍，與本案侵權(quán)糾紛不是同一法律關(guān)系，原告應(yīng)另行主張權(quán)利。

原告要求被告賠禮道歉和減免一個(gè)月管理費(fèi)的請求于法無據(jù)，法院不予支持。

原告提出的經(jīng)濟(jì)損失賠償和排除供電妨害、恢復(fù)供電的請求獲得法院支持。

6.房子沒人住 能否不交物業(yè)費(fèi)？

黃某在買了房子后一直沒居住，物業(yè)公司還是經(jīng)常打電話來催交物業(yè)費(fèi)。黃某覺得自己沒有入住，而且小區(qū)私家車亂停亂放，環(huán)境亂七八糟，這樣的服務(wù)根本不需要交物業(yè)費(fèi)。

《民法典》第944條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)公司提供的是小區(qū)公共事務(wù)管理服務(wù)，即對小區(qū)內(nèi)環(huán)境、衛(wèi)生、安全等方面的日常維護(hù)。因此，即便沒有實(shí)際居住也應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)。不過也有一些物業(yè)公司為沒有實(shí)際居住的業(yè)主辦理“房屋空置”，可以減免一定比例的物業(yè)費(fèi)。

如果物業(yè)公司提供的服務(wù)達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，可以通過業(yè)主委員會(huì)直接與物業(yè)公司交涉，甚至可以根據(jù)合同的約定改聘其他物業(yè)公司來管理小區(qū)，業(yè)主們應(yīng)當(dāng)注意保留或固定證據(jù)，以便在發(fā)生糾紛時(shí)有據(jù)可依。

7.買了車位 為啥還收車位停放費(fèi)？

老李買了車，還在小區(qū)買了停車位。小區(qū)物業(yè)讓他繳納車位停放費(fèi)（管理費(fèi)）。老李想不通，咱可是買了車位，為啥還要交停放費(fèi)？

業(yè)主購買車位（車庫），是指向開發(fā)商購買的所有權(quán)或使用權(quán)，而汽車停放費(fèi)是指物業(yè)為小區(qū)車輛停放提供服務(wù)而收取的費(fèi)用，包括車位、車庫的公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行能耗及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、管理服務(wù)人員費(fèi)用及法定稅費(fèi)等。因此老李即使買了車位，仍要繳納汽車停放費(fèi)。

8.房屋漏水怎么處理?

根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為5年。如果在質(zhì)保期限內(nèi)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修。保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)部分共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān)（如果業(yè)主已經(jīng)交納維修資金，可以按程序動(dòng)用維修資金維修共有部分，具體維修組織實(shí)施，相關(guān)業(yè)主可委托物業(yè)公司組織實(shí)施，也可委托第三方機(jī)構(gòu)組織實(shí)施）。物業(yè)專有部分的維修責(zé)任由該業(yè)主自行負(fù)責(zé)。??

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